Проверены и зарегистрированы AIPP № 100 982. Ассоциация Профессионалов Зарубежной Недвижимости
|
Инвестиции в зарубежную недвижимость, аналитика и оценка недвижимости: Великобритания, Англия, Лондон.Сфера финансов является довольно динамичной структурой, связанной с распределением и перераспределением финансовых ресурсов, одной из сторон которой являются инвестиции.
Их целью является сохранение и приумножение вложенного капитала. И для того, чтобы оценить перспективу, необходима всесторонняя оценка объекта. В зависимости от объекта инвестиций, может потребоваться привлечение нескольких групп независимых аудиторов.
Оценка недвижимости
Так, в случае, когда интерес представляет больше недвижимое имущество, чем расположенный на его территории бизнес, для определения реальной стоимости недвижимости потребуется обратиться к независимым экспертам-оценщикам и на основании их заключений принимать окончательное решение. Возможны варианты вложения средств в коммерческую недвижимость с последующим перепрофилированием деятельности или же со сдачей ее в аренду.
Обычно для получения объективных данных по стоимости недвижимости обращаются к профессиональным оценщикам, которые в процессе работы над объектом используют два подхода – систематический и логический. К систематическому методу можно отнести сбор информации, ее обработку и анализ полученных данных. Логический метод основывается на всеохватывающем анализе с учетом совокупных рыночных факторов.
К методам оценки недвижимости относятся: затратный, рыночный и доходный.
Затратный метод базируется на определении всех затрат, необходимых для ее восстановления или замещения с учетом износа.
Рыночный метод включает в себя суммарный результат методов оценки объекта на основе сравнения его с аналогичными.
Доходный метод состоит из определения совокупных возможных доходов при коммерческом использовании данной недвижимости с учетом индексов возможной инфляции.
Таким образом, рыночный метод применяется с условием использования необходимой информации по похожим сделкам, доходный можно сравнить с вложением финансовых средств на депозит, а затратный фактически отражает остаточную стоимость недвижимого имущества.
Оценка финансового состояния
При инвестировании в действующий бизнес крайне важным моментом является оценка финансового состояния, которое смогут оценить независимые аудиторы или же квалифицированные представители инвестора. Результатом их анализа должна стать система финансовых коэффициентов устойчивости, ликвидности, рентабельности и деловой активности, отражающих состояние, как на текущий момент, так и отразить его в динамике. Одним из способов оценки может стать сравнительный анализ по отношению к аналогичному предприятию, однако в этом случае повышается риск искажений и неточностей и при принятии окончательного решения следует учитывать общее состояние и тенденции экономики в данной отрасли.
Алгоритм оценки финансового состояния предприятий включает в себя следующие этапы:
- сбор информации необходимой для анализа
- структурирование полученной информации
- обработка информации посредством прикладных программ
- получение в результате обработки информации базовых показателей экономической и финансовой деятельности
- аналитика полученных результатов с нормативными или базовыми показателями
- анализ динамики изменения показателей в определенном временном промежутке
- окончательное заключение о финансовом состоянии предприятия.
При помощи финансового анализа можно оценить соотношение собственных и заемных средств, способность самостоятельного ведения хозяйственной деятельности, потребность в дополнительном финансировании, уровень ликвидности активов предприятия, прибыльность, способность наращивания капитала, рациональность использования заемных средств, финансовую устойчивость и др.
Оценка оборудования
Иногда достаточно сложные ситуации возникают с оценкой технологического оборудования. Дно дело, если это достаточно широко применяемое оборудование, которое имеет аналоги на рынке и на аналогичных предприятиях. Здесь уместно использовать оценку методом сравнения с учетом износа.
Однако возникают достаточно большие затруднения с определением стоимости уникального оборудования, которое может быть изготовлено в единственном экземпляре. В этом случае требуется провести дополнительные исследования данной отрасли с получением объективных данных на предмет востребованности выпускаемой продукции и услуг.
Оценка объектов интеллектуальной собственности
Одной из составляющих объекта для инвестиций может являться интеллектуальная собственность.
Основными составляющими при оценке данного вида собственности являются:
- объем и структура прав на интеллектуальное имущество
- первоначальные договоренности об условиях финансирования данных разработок с последующим исполнением взаимных обязательств
- рыночные условия на момент перехода прав собственности
- состояние отрасли или бизнеса, где будет использоваться интеллектуальный объект
- технологические, функциональные и физические характеристики объекта
- прогнозная оценка экспертов на предмет перспективного использования объекта интеллектуальной собственности.
Оценка ценных бумаг
Если в состав объекта инвестирования входят ценные бумаги и они реально влияют на стоимость объекта, необходима независимая оценка данных ценных бумаг. Оценочная экспертиза позволит определить реальную их стоимость, а также в случае с долговыми ценными бумагами определить их влияние на общее финансовое состояние предприятия.
Имеет также значение то, находятся ли оцениваемые бумаги на открытом финансовом рынке или во внебиржевом обороте. Устанавливается реальная и номинальная стоимость ценных бумаг. Существенное влияние на цену оказывает и финансовая устойчивость самого предприятия, выпустившего их в оборот.
Таким образом, можно сделать вывод, что только всесторонний анализ и профессиональный подход к оценке объекта инвестиции может гарантировать минимизацию рисков инвестирования. В отдельных случаях (это в основном касается новых продуктов и предметов интеллектуальной собственности) бывает невозможно дать объективную оценку нынешнего состояния дел. Здесь можно только рассчитывать на интуитивное чутье запросов рынка и все риски инвестор берет на себя.
|